LE
PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)
(art.123-1
et suivants du Code de l'Urbanisme)
Le
PLU remplace le plan d’occupation des sols (POS) et présente
le projet de développement de la commune en matière d’habitat,
d’emploi et d’équipement, ainsi que le régime des règles
générales et des servitudes. Le PLU est non seulement
un document de planification locale mais aussi un document stratégique
et opérationnel.
Ce n’est plus un simple plan de destination générale des
sols et des règles qui leurs sont applicables. Le PLU intègre
les politiques de développement de la commune et présente
son projet urbain.
Les
équilibres à prendre en compte dans le PLU sont :
- une utilisation économe de l’espace (densification)
- un équilibre entre maîtrise des déplacements
et circulation automobile
- un équilibre entre d’une part, renouvellement et développement
urbain, et d’autre part, préservation des espaces naturels
- un équilibre entre les fonctions urbaines
Le
PLU doit être compatible avec le schéma
de cohérence territorial (SCOT) et, il est, comme
lui, soumis à enquête publique. Le PLU devra être
en cohérence avec le plan local de l’habitat (PLH) et le plan
de déplacement urbain (PDU). Le PLU pourra porter sur la
totalité du territoire d’une ou plusieurs communes.
Comme
l’ancien POS, le PLU est élaboré à l’initiative
et sous l’autorité de la commune, en association avec l’Etat
et les personnes publiques concernées.
Une fois approuvé, il est tenu à la disposition du public.
Les
procédures sont simplifiées, pour réduire les contentieux
liés à la forme.
La concertation et l'enquête publique sont généralisées
Le
contenu du PLU est proche du POS mais il diffère néanmoins
sur un certain nombre de points:
Son contenu obligatoire est limité et réduit pour le PLU.
Seules les règles d’implantation des constructions devront impérativement
être prévues.
La politique du zonage est écartée mais il peut y avoir
des précisions : “l’affectation des sols selon les usages
principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités
(commerce, logement,...) qui peuvent y être exercées”.
Il est donc possible d’avoir des PLU ne portant pas de précision
quant à l’affectation de sols.
Le PLU peut intégrer les spécificités du renouvellement
urbain et les différencier : distinguer les îlots, quartiers
ou secteurs à restructurer ou à réhabiliter, identifier
les espaces ayant une fonction de centralité existant, à
créer ou à développer.
En
ce qui concerne l’aspect opérationnel du PLU, il est maintenant
possible d’instituer un ou des périmètres pour réaliser
un projet d’aménagement global. Pendant une période au
plus de 5 ans pour ce périmètre, le réglement du
PLU peut alors prévoir un seuil au-dela duquel les constructions
pourront ne pas être autorisées. Les propriétaires
concernés bénéficient dorénavant d’un droit
de délaissement.
LA
PRESENTATION DU PLU
Elle
doit comporter :
-
un rapport de présentation détaillé (diagnostic,
état des besoins, présentation et justification des dispositions
du plan (art.
L121-1 du Code de l'Urbanisme).
- un
projet d’aménagement et de développement durable (PADD)
qui s’occupe en outre des traitements des espaces publics.
Il doit porter sur les espaces à fonctions de centralités,
les actions et opérations d’aménagement, le renouvellement
urbain (restructuration, réhabilitation...), les voies, ouvrages,
espaces publics...
Le PADD
doit définir, dans le respect des objectifs et des principes
énoncés par l'article
L. 121-1 du Code de l'Urbanisme,
les orientations d’urbanisme et d’aménagement de la commune,
notament en vue de favoriser le renouvellement urbain.
En revanche, le PADD peut préciser les mesures de nature à
préserver, développer ou créer les centres villes
et centres de quartiers, les actions et opérations relatives
à la restructuration ou à la réhabilitation d’ilôts,
de quartiers ou de secteurs, les caractéristiques des voies de
circulation et des espaces et équipements publics à concerver,
modifier ou créer, les actions et opérations d’aménagement
de nature à sauvegarder la diversité commerciale des quartiers,
les conditions d’aménagement des entrées de ville.
- un
réglement qui comprend un document écrit et des documents
graphiques.
Le réglement de PLU doit (art.
R. 123-4 et suivants du Code de l'Urbanisme) délimiter
les zones urbaines (zones U), les zones à urbaniser (zones AU),
les zones agricoles et forestières (zones A), les zones naturelles
(zones N). Le réglement doit également déterminer
les règles concernant l’implantation des constructions, sauf
si cette fonction est assurée par les documents graphiques.
Le réglement peut comprendre (art.
R 123-9 du Code de l'Urbanisme) : la destination et la nature
des constructions autorisées (obligatoire dans les POS), les
conditions de desserte des terrains par les voies et réseaux
divers, la superficie minimale des terrains constructibles seulement
dans le cas ou un assainissement individuel est prévu, les règles
d’implantation des constructions par rapport aux voies, limites séparatives
et autres constructions sur une même propriété,
l’emprise au sol, la hauteur maximale et l’aspect extérieur des
constructions, les obligations imposées aux constructeurs en
matière de réalisations d’aires de stationnement et d’espaces
libres, d’aires de jeux..., le coefficient d’occupation des sols.
Le
PLU peut instituer des servitudes, concernant les emplacements
réservés, destinées à la réalisation
des voies et ouvrages publics, des espaces verts et à la réalisation
de programmes de logements. Le PLU peut également instituer des
servitudes concernant l’interdiction de construire au delà
d’une SHON fixée par décret, pour 5 ans maximum, dans
un périmètre devant faire l’objet d’un programme d’aménagement
d’ensemble. En contrepartie, il existe un droit de délaissement
pour les propriétaires fonciers.
-
des annexes
ELABORATION
DU PLU
TABLEAU
PLANNING PREVISIONNEL POUR LA DEMARCHE PLU
Dans
ce tableau, l'ensemble des délais sont contractés. Ce
planning est donc très théorique, mais donne un aperçu
intéressant
Au mieux, un PLU peut être approuvé et réalisé
plus de 2 ans après la Décision du Conseil Municipal (révision,
prescription ou concertation)
(d'après les ateliers SRU des groupements de communes et Tony
Ménard, 12 juin 2001)
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Année
1 |
Année
2 |
Année
3 |
Mois |
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Décision
du conseil municipal (DCM) pour révision ou prescription |
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DCM
lançant la concertation |
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Programme
d'aménagement et developpement durable (PADD) |
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Débat
sur le conseil municipal au sein du PADD |
Règlement
et plan de zonage |
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DCM
tirant le bilan de la concertation |
DCM
arrêtant le PLU |
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Consultation
des services associés |
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Avis
de l'Etat |
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Enquête
publique |
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Rapport
du commissaire enquêteur
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Approbation
du PLU |
Le
PLU (Plan Local d'Urbanisme) est élaboré à l'initiative
et sous la responsabilité de la commune. Le maire conduit la
procédure.
-
La prescription du PLU est faite par délibération du Conseil
Municipal. Elle est notifiée au Préfet, aux Présidents
du Conseil Régional et du Conseil Général et aux
présidents de l'établissement public en charge du Schéma
de Cohérence Territoriale (SCOT) (Art.
L 123-6 du Code de l'Urbanisme).
- Pendant toute la procédure, le préfet porte à
la connaissance du maire (et par le biais des D.D.E), les dispositions
particulières applicables au territoire concerné (servitudes
d'utilité publique et les Projets d'Intérêt Généraux),
les études techniques effectuées par l'Etat en matière
de risques et d'environnement, les propositions de l'Architecte des
Bâtiments de France ou tout autre élément nouveau
(Art.
L 121-2, R
121-1, R
121-2 et R
123-15 du Code de l'Urbanisme).
- Les dépenses entraînées par les études
sont prises en charge par les communes mais font l'objet d'une compensation
par l'Etat dans le cadre de la Dotation Générale de Décentralisation
et la DDE peut être mise gratuitement à la disposition
de la commune (Art.
L 121-7 du Code de l'Urbanisme).
- L'Etat (initiative du maire ou du préfet), la région,
le département, les organismes de gestion des Parcs Naturels
Régionaux, les chambres de commerce et d'industries, de métiers
et d'agriculture sont associés à l'élaboration
du PLU. A leur demande, le maire doit accéder à la volonté
des services et des collectivités de participer à la consultation
pour l'élaboration du PLU. Le maire peut recueillir l'avis des
organismes ou associations compétents en aménagement,
environnement, déplacements, habitat, architecture et urbanisme
(Art.
L 121-4, Art.
L 123-7 à 8
et Art. R 123-16 du Code de l'Urbanisme).
- La concertation associe pendant toute la durée de l'élaboration,
habitants, associations locales et autres personnes concernées
(Art.
L 300-2 du Code de l'Urbanisme).
- Le débat a lieu au sein du conseil municipal sur les orientations
du PADD (plan d'aménagement et de développement durable)
au plus tard 2 mois avant l'examen du projet de PLU (Art.
L 123-9 du Code de l'Urbanisme).
- Une fois les études terminées, le conseil municipal
arrête le projet de PLU et peut tirer simultanément le
bilan de la concertation. La délibération est affichée
pendant un mois en mairie (Art.
L 123-9 et 123-18
du Code de l'Urbanisme).
- Le projet de PLU est soumis pour avis aux personnes publiques associées
à son élaboration ainsi que les communes limitrophes et
aux EPCI intéressés. Ils ont trois mois pour avis ; mais
sans réponse, les avis sont réputés favorables
(Art.
L 123-9 du Code de l'Urbanisme).
- L'enquête publique du projet de PLU dure au minimum 30 jours.
Le dossier soumis à enquête publique est composé
du rapport de présentation, du PADD, du règlement ainsi
que les cartes, les annexes et les avis récoltés. Il peut
être complété par d'autres documents concernés
(Art.
L 123-10 et R
123-19 du code de l'Urbanisme)
- Après enquête, le PLU, éventuellement modifié,
est approuvé par délibération du Conseil Municipal
et il est toujours à disposition du public. Mais ce PLU ne peut
être approuvé qu'après avis de la Chambre d'Agriculture
et le Centre Régional de la Propriété Forestière,
dans un délais de deux mois, si le PLU prévoit une réduction
d'espace agricoles ou forestiers. A défaut, l'avis est favorable
et il y a approbation.
LA
REVISION DU PLU
(art.
L.123-13 du Code de l'Urbanisme)
La révision du PLU ne peut porter que sur une partie du plan,
sur le périmètre d’une ZAC, sur l’évolution des
franges de la ZAC ou lors de la première révision du PLU
intervenant après l’entrée en vigueur de la loi. La loi
institue une possibilité de révision d’urgence, en cas
de projet présentant un caractère d’interêt général,
avec enquête publique conjointe sur le projet et la révision
du PLU.
LA
MODIFICATION DU PLU
(art.
L. 123-13 du Code de l'Urbanisme)
La modification du PLU intervient par délibération
du conseil municipal, après enquète publique, en absence
d’attente à l’économie générale du PLU,
et en l’absence de réduction des mesures de protection des espaces
naturels ou de risques graves de nuisance. Le projet de modification
doit être notifié aux personnes publiques associées,
avant enquète publique.
IL existe également un champ de modification restreint
obligatoire notamment lors du passage d'une zone naturelle à
une zone urbaine.
La suppression ou la réduction des règles du PLU portant
sur la réalisation d’aires de stationnement relève de
la modification.
LES
ZAC ET LES PLU
En
ce qui concerne les zones
d’aménagemnt concerté (ZAC), les plans d’aménagement
de zone (PAZ) seront intégrés au PLU, s’ils existent.
Sans PLU, le PAZ devient PLU partiel et la commune doit élaborer
un PLU sur la totalité du territoire ou abroger un PLU partiel.
Si le PAZ en cours d’élaboration et que le projet de PLU n’est
pas arrêté au 1er janvier 2002, la ZAC applique le PLU.
Le contenu du PLU-ZAC est le suivant : le réglement doit préciser
la localisation et les caractèristiques des espaces publics,
la localisation des ouvrages publics et espaces verts, la détermination
de la SHON (surface hors ouevre nette) dans chaque secteur ZAC. Le réglement
du PLU dans le périmètre de la ZAC peut préciser
la SHON autorisée dans chaque ilôt de la ZAC, en fonction
de la nature et de la destination des batiments. Son contenu doit être
similaire au PAZ.
En ce qui concerne la relation entre PLU et ZAC, le plan de ZAC doit
assurer la prise en compte du PADD, pour permettre la réalisation
d’une ZAC. Il y a obligation de réviser le PLU (possibilité
de révision partielle pour mener la ZAC)
Si le PAZ a été approuvé avant l’entrée
en vigueur de la loi, il reste en vigueur mais est soumis au régime
des PLU lors de sa modification.
ARTICULATION
PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU) ET SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE (SCOT)
Le
PLU doit être obligatoirement compatible avec le SCOT.
Le PLU n’est pas obligatoirement compatible avec les divers documents
d’urbanisme, mais comme le PLU doit être compatible avec le SCOT
(et que celui-ci doit être compatible le PLH, PDU et SDC), le
PLU doit prendre en compte implicitement tous les documents.
Le PLU est obligatoirement compatible avec les chartes des parcs naturels
régionaux (PNR).
S'il y a absence de SCOT, les zones naturelles (N) délimitées
par les PLU ne sont pas ouvertes à l’urbanisation et ce à
partir du 1er janvier 2002.
Quelques dérogations sont pourtant possibles :
- s'il existe un accord possible du préfet pour l’extension limitée
de l’urbanisation (PLU et Carte Communale)
- si sur le périmètre d’un SCOT, il y a possibilité
de construire avec l’accord de l’EPCI fondateur du SCOT
- si l’interdiction est non applicable pour les communes situées
à plus de 15 km d’une agglomération de plus de 15 000
habitants (sens RGP) et à plus de 15 km du rivage maritime.
- s'il existe une rupture géographique (relief...)
REGIME
DE TRANSITION ENTRE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS (POS) ET PLAN LOCAL D'URBANISME
(PLU)
Si
le POS est approuvé avant l’entrée en vigueur de la loi
(date fixée par décret ou au plus tard le 13 décembre
2001), le POS reste applicable jusqu’à sa prochaine révision.
Si la révision a été décidée par
délibération avant l’entrée en vigueur de la loi,
mais le projet n’est ni arrêté, ni rendu public, l’application
de la loi SRU concerne la
révision du PLU, avec concertation préalable..
Un
POS en cours de révision au 1er avril 2001 est valable durant
six mois à compter de la date de validité de la révision,
en cas d’application anticipée.
Si le POS est en cours de révision et le projet de POS est arrêté
par le conseil municipal avant l’entrée en vigueur de la loi,
la révision reste soumise à l’ancien régime jusqu’au
13 décembre 2001.
Si le POS est en cours de révision et si l’application anticipée
a été décidée avant l’entrée en vigueur
de la loi, il y a application de cette disposition pendant 6 mois (à
compter de la date de délibération et aucune possibilité
de renouvellement du délai).
Si
le projet de POS, en cours d’élaboration, est rendu public, il
est opposable au tiers pendant trois ans et peut être approuvé
selon le régime antérieur dans un délai d’un an.
Si le projet n’est pas rendu public, la procédure accomplis demeure
valide, ainsi que ses actes mais le document doit être adapté
aux nouvelles règles définissant le PLU.
Les
règles de modifications restent inchangées.