LE PLAN LOCAL D’URBANISME (PLU)

 (art.123-1 et suivants du Code de l'Urbanisme)




Le PLU remplace le plan d’occupation des sols (POS) et présente le projet de développement de la commune en matière d’habitat, d’emploi et d’équipement, ainsi que le régime des règles générales et des servitudes. Le PLU est non seulement un document de planification locale mais aussi un document stratégique et opérationnel.
Ce n’est plus un simple plan de destination générale des sols et des règles qui leurs sont applicables. Le PLU intègre les politiques de développement de la commune et présente son projet urbain.

Les équilibres à prendre en compte dans le PLU sont :
  - une utilisation économe de l’espace (densification)

  - un équilibre entre maîtrise des déplacements et circulation automobile

  - un équilibre entre d’une part, renouvellement et développement urbain, et d’autre part, préservation des espaces naturels

  - un équilibre entre les fonctions urbaines

Le PLU doit être compatible avec le schéma de cohérence territorial (SCOT) et, il est, comme lui, soumis à enquête publique. Le PLU devra être en cohérence avec le plan local de l’habitat (PLH) et le plan de déplacement urbain  (PDU). Le PLU pourra porter sur la totalité du territoire d’une ou plusieurs communes.

Comme l’ancien POS, le PLU est élaboré à l’initiative et sous l’autorité de la commune, en association avec l’Etat et les personnes publiques concernées.
Une fois approuvé, il est tenu à la disposition du public.

Les procédures sont simplifiées, pour réduire les contentieux liés à la forme.
La concertation et l'enquête publique sont généralisées

Le contenu du PLU est proche du POS mais il diffère néanmoins sur un certain nombre de points:
Son contenu obligatoire est limité et réduit pour le PLU. Seules les règles d’implantation des constructions devront impérativement être prévues.

La politique du zonage est écartée mais il peut y avoir des précisions :  “l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités (commerce, logement,...) qui peuvent y être exercées”. Il est donc possible d’avoir des PLU ne portant pas de précision quant à l’affectation de sols.

Le PLU peut intégrer les spécificités du renouvellement urbain et les différencier : distinguer les îlots, quartiers ou secteurs à restructurer ou à réhabiliter, identifier les espaces ayant une fonction de centralité existant, à créer ou à développer.

 

En ce qui concerne l’aspect opérationnel du PLU, il est maintenant possible d’instituer un ou des périmètres pour réaliser un projet d’aménagement global. Pendant une période au plus de 5 ans pour ce périmètre, le réglement du PLU peut alors prévoir un seuil au-dela duquel les constructions pourront ne pas être autorisées. Les propriétaires concernés bénéficient dorénavant d’un droit de délaissement.
 

LA PRESENTATION DU PLU

Elle doit comporter :

- un rapport de présentation détaillé (diagnostic, état des besoins, présentation et justification des dispositions du plan (art. L121-1 du Code de l'Urbanisme).

- un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) qui s’occupe en outre des traitements des espaces publics.  Il doit porter sur  les espaces à fonctions de centralités, les actions et opérations d’aménagement,  le renouvellement urbain (restructuration, réhabilitation...), les voies, ouvrages, espaces publics...
Le PADD doit définir, dans le respect des objectifs et des principes énoncés par l'article L. 121-1 du Code de l'Urbanisme, les orientations d’urbanisme et d’aménagement de la commune, notament en vue de favoriser le renouvellement urbain.

En revanche, le PADD peut préciser les mesures de nature à préserver, développer ou créer les centres villes et centres de quartiers, les actions et opérations relatives à la restructuration ou à la réhabilitation d’ilôts, de quartiers ou de secteurs, les caractéristiques des voies de circulation et des espaces et équipements publics à concerver, modifier ou créer, les actions et opérations d’aménagement de nature à sauvegarder la diversité commerciale des quartiers, les conditions d’aménagement des entrées de ville.

- un réglement qui comprend un document écrit et des documents graphiques.
Le réglement de PLU doit (art. R. 123-4 et suivants du Code de l'Urbanisme) délimiter les zones urbaines (zones U), les zones à urbaniser (zones AU), les zones agricoles et forestières (zones A), les zones naturelles (zones N). Le réglement doit également déterminer les règles concernant l’implantation des constructions, sauf si cette fonction est assurée par les documents graphiques.

Le réglement peut comprendre (art. R 123-9 du Code de l'Urbanisme) : la destination et la nature des constructions autorisées (obligatoire dans les POS), les conditions de desserte des terrains par les voies et réseaux divers, la superficie minimale des terrains constructibles seulement dans le cas ou un assainissement individuel est prévu, les règles d’implantation des constructions par rapport aux voies, limites séparatives et autres constructions sur une même propriété, l’emprise au sol, la hauteur maximale et l’aspect extérieur des constructions, les obligations imposées aux constructeurs en matière de réalisations d’aires de stationnement et d’espaces libres, d’aires de jeux..., le coefficient d’occupation des sols.

Le PLU peut instituer des servitudes, concernant les emplacements réservés, destinées à la réalisation des voies et ouvrages publics, des espaces verts et à la réalisation de programmes de logements. Le PLU peut également instituer des servitudes concernant l’interdiction  de construire au delà d’une SHON fixée par décret, pour 5 ans maximum, dans un périmètre devant faire l’objet d’un programme d’aménagement d’ensemble. En contrepartie, il existe un droit de délaissement pour les propriétaires fonciers.

- des annexes
 
 

 

ELABORATION DU PLU
 

TABLEAU PLANNING PREVISIONNEL POUR LA DEMARCHE PLU

Dans ce tableau, l'ensemble des délais sont contractés. Ce planning est donc très théorique, mais donne un aperçu intéressant
Au mieux, un PLU peut être approuvé et réalisé plus de 2 ans après la Décision du Conseil Municipal (révision, prescription ou concertation)

(d'après les ateliers SRU des groupements de communes et Tony Ménard, 12 juin 2001)

  Année 1 Année 2 Année 3
Mois 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
  Décision du conseil municipal (DCM) pour révision ou prescription
DCM lançant la concertation
Programme d'aménagement et developpement durable (PADD)
Débat sur le conseil municipal au sein du PADD
Règlement et plan de zonage
DCM tirant le bilan de la concertation
DCM arrêtant le PLU
Consultation des services associés
Avis de l'Etat
Enquête publique

Rapport du commissaire enquêteur

Approbation du PLU

 

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) est élaboré à l'initiative et sous la responsabilité de la commune. Le maire conduit la procédure.

- La prescription du PLU est faite par délibération du Conseil Municipal. Elle est notifiée au Préfet, aux Présidents du Conseil Régional et du Conseil Général et aux présidents de l'établissement public en charge du Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) (Art. L 123-6 du Code de l'Urbanisme).
- Pendant toute la procédure, le préfet porte à la connaissance du maire (et par le biais des D.D.E), les dispositions particulières applicables au territoire concerné (servitudes d'utilité publique et les Projets d'Intérêt Généraux), les études techniques effectuées par l'Etat en matière de risques et d'environnement, les propositions de l'Architecte des Bâtiments de France ou tout autre élément nouveau (Art. L 121-2, R 121-1, R 121-2 et R 123-15 du Code de l'Urbanisme).

- Les dépenses entraînées par les études sont prises en charge par les communes mais font l'objet d'une compensation par l'Etat dans le cadre de la Dotation Générale de Décentralisation et la DDE peut être mise gratuitement à la disposition de la commune (Art. L 121-7 du Code de l'Urbanisme
).
- L'Etat (initiative du maire ou du préfet), la région, le département, les organismes de gestion des Parcs Naturels Régionaux, les chambres de commerce et d'industries, de métiers et d'agriculture sont associés à l'élaboration du PLU. A leur demande, le maire doit accéder à la volonté des services et des collectivités de participer à la consultation pour l'élaboration du PLU. Le maire peut recueillir l'avis des organismes ou associations compétents en aménagement, environnement, déplacements, habitat, architecture et urbanisme (Art. L 121-4, Art. L 123-7 à 8 et Art. R 123-16 du Code de l'Urbanisme).

- La concertation associe pendant toute la durée de l'élaboration, habitants, associations locales et autres personnes concernées (Art. L 300-2 du Code de l'Urbanisme).

- Le débat a lieu au sein du conseil municipal sur les orientations du PADD (plan d'aménagement et de développement durable) au plus tard 2 mois avant l'examen du projet de PLU (Art. L 123-9 du Code de l'Urbanisme).

- Une fois les études terminées, le conseil municipal arrête le projet de PLU et peut tirer simultanément le bilan de la concertation. La délibération est affichée pendant un mois en mairie (Art. L 123-9 et 123-18 du Code de l'Urbanisme).

- Le projet de PLU est soumis pour avis aux personnes publiques associées à son élaboration ainsi que les communes limitrophes et aux EPCI intéressés. Ils ont trois mois pour avis ; mais sans réponse, les avis sont réputés favorables (Art. L 123-9 du Code de l'Urbanisme).

- L'enquête publique du projet de PLU dure au minimum 30 jours. Le dossier soumis à enquête publique est composé du rapport de présentation, du PADD, du règlement ainsi que les cartes, les annexes et les avis récoltés. Il peut être complété par d'autres documents concernés (Art. L 123-10 et R 123-19 du code de l'Urbanisme)

- Après enquête, le PLU, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du Conseil Municipal et il est toujours à disposition du public. Mais ce PLU ne peut être approuvé qu'après avis de la Chambre d'Agriculture et le Centre Régional de la Propriété Forestière, dans un délais de deux mois, si le PLU prévoit une réduction d'espace agricoles ou forestiers. A défaut, l'avis est favorable et il y a approbation.

 

LA REVISION DU PLU

(art. L.123-13 du Code de l'Urbanisme)
La révision du PLU ne peut porter que sur une partie du plan, sur le périmètre d’une ZAC, sur l’évolution des franges de la ZAC ou lors de la première révision du PLU intervenant après l’entrée en vigueur de la loi. La loi institue une possibilité de révision d’urgence, en cas de projet présentant un caractère d’interêt général, avec enquête publique conjointe sur le projet et la révision du PLU.

 

LA MODIFICATION DU PLU

(art. L. 123-13 du Code de l'Urbanisme)
La modification du PLU intervient  par délibération du conseil municipal, après enquète publique, en absence d’attente à l’économie générale du PLU, et en l’absence de réduction des mesures de protection des espaces naturels ou de risques graves de nuisance. Le projet de modification doit être notifié aux personnes publiques associées, avant enquète publique.

IL existe également un champ de modification restreint obligatoire notamment lors du passage d'une zone naturelle à une zone urbaine.
La suppression ou la réduction des règles du PLU portant sur la réalisation d’aires de stationnement relève de la modification.

 
 

LES ZAC ET LES PLU

En ce qui concerne les zones d’aménagemnt concerté (ZAC), les plans d’aménagement de zone (PAZ) seront intégrés au PLU, s’ils existent. Sans PLU, le PAZ devient PLU partiel et la commune doit élaborer un PLU sur la totalité du territoire ou abroger un PLU partiel. Si le PAZ en cours d’élaboration et que le projet de PLU n’est pas arrêté au 1er janvier 2002, la ZAC applique le PLU.
Le contenu du PLU-ZAC est le suivant : le réglement doit préciser la localisation et les caractèristiques des espaces publics, la localisation des ouvrages publics et espaces verts, la détermination de la SHON (surface hors ouevre nette) dans chaque secteur ZAC. Le réglement du PLU dans le périmètre de la ZAC peut préciser la SHON autorisée dans chaque ilôt de la ZAC, en fonction de la nature et de la destination des batiments. Son contenu doit être similaire au PAZ.

En ce qui concerne la relation entre PLU et ZAC, le plan de ZAC doit assurer la prise en compte du PADD, pour permettre la réalisation d’une ZAC. Il y a obligation de réviser le PLU (possibilité de révision partielle pour mener la ZAC)

Si le PAZ a été approuvé avant l’entrée en vigueur de la loi, il reste en vigueur mais est soumis au régime des PLU lors de sa modification.

 
 

ARTICULATION PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU) ET SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE (SCOT)

Le PLU doit être obligatoirement compatible avec le SCOT.
Le PLU n’est pas obligatoirement compatible avec les divers documents d’urbanisme, mais comme le PLU doit être compatible avec le SCOT (et que celui-ci doit être compatible le PLH, PDU et SDC), le PLU doit prendre en compte implicitement tous les documents.

Le PLU est obligatoirement compatible avec les chartes des parcs naturels régionaux (PNR).

S'il y a absence de SCOT, les zones naturelles (N) délimitées par les PLU ne sont pas ouvertes à l’urbanisation et ce à partir du 1er janvier 2002.

Quelques dérogations sont pourtant possibles :

- s'il existe un accord possible du préfet pour l’extension limitée de l’urbanisation (PLU et Carte Communale)

- si sur le périmètre d’un SCOT, il y a possibilité de construire avec l’accord de l’EPCI fondateur du SCOT

- si l’interdiction est non applicable pour les communes situées à plus de 15 km d’une agglomération de plus de 15 000 habitants (sens RGP) et à plus de 15 km du rivage maritime.

- s'il existe une rupture géographique (relief...)

 
 

REGIME DE TRANSITION ENTRE PLAN D'OCCUPATION DES SOLS (POS) ET PLAN LOCAL D'URBANISME (PLU)

Si le POS est approuvé avant l’entrée en vigueur de la loi (date fixée par décret ou au plus tard le 13 décembre 2001), le POS reste applicable jusqu’à sa prochaine révision.
Si la révision a été décidée par délibération avant l’entrée en vigueur de la loi, mais le projet n’est ni arrêté, ni rendu public, l’application de la loi SRU concerne
la révision du PLU, avec concertation préalable..
 

Un POS en cours de révision au 1er avril 2001 est valable durant six mois à compter de la date de validité de la révision, en cas d’application anticipée.
Si le POS est en cours de révision et le projet de POS est arrêté par le conseil municipal avant l’entrée en vigueur de la loi, la révision reste soumise à l’ancien régime jusqu’au 13 décembre 2001.

Si le POS est en cours de révision et si l’application anticipée a été décidée avant l’entrée en vigueur de la loi, il y a application de cette disposition pendant 6 mois (à compter de la date de délibération et aucune possibilité de renouvellement du délai).

Si le projet de POS, en cours d’élaboration, est rendu public, il est opposable au tiers pendant trois ans et peut être approuvé selon le régime antérieur dans un délai d’un an.
Si le projet n’est pas rendu public, la procédure accomplis demeure valide, ainsi que ses actes mais le document doit être adapté aux nouvelles règles définissant le PLU.

Les règles de modifications restent inchangées.


 


 

© 2002 ACURAE