Loi
65-557 du 10 Juillet 1965
Loi
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Entrée
en vigueur le 11 Juillet 1965
Chapitre
I : Définition et organisation de la copropriété.
Article 1
La présente loi régit
tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété
est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant
chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
A défaut de convention
contraire créant une organisation différente, la présente
loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre
des terrains, des aménagements et des services communs, comportent
des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété
privatifs.
Article 2
Sont privatives les parties
des bâtiments et des terrains réservées à
l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont
la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties
des bâtiments et des terrains affectées à l'usage
ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de
plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction
des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les
parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments,
les éléments d'équipement commun, y compris les
parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux
privatifs ;
- les coffres, gaines et
têtes de cheminées ;
- les locaux des services
communs ;
- les passages et corridors.
Sont réputés
droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction
des titres :
- le droit de surélever
un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes,
ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier
des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant
des parties communes ;
- le droit d'affouiller de
tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté
afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties communes sont
l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; leur administration
et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions
de la présente loi.
Article 5
Dans le silence ou la contradiction
des titres, la quote-part des parties communes afférente à
chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites
parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement
de la copropriété, de la consistance, de la superficie
et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Article 6
Les parties communes et les
droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément
des parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation
forcée.
Article 6-1
Créé par Loi
79-2 2 Janvier 1979 art 1 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet
1979.
En cas de modification dans
les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle
qu'en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité
dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les quotes-parts qui
en sont détachées et s'étendent à celles
qui y sont rattachées.
En cas de changement de l'emprise
d'une copropriété résultant de l'aliénation
volontaire ou forcée ou de l'acquisition de parties communes,
les droits soumis ou admis à publicité, autres que les
servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien
cédé et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue
à l'alinéa précédent, qui s'opère
avec le rang attaché à la publicité primitive,
n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration
faite par le syndic ou un créancier que le bien acquis est libre
de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il est
devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration
entraîne le rejet de la formalité de publicité.
Article 7
Les cloisons ou murs, séparant
des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés
mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Article 8
Un règlement conventionnel
de copropriété, incluant ou non l'état descriptif
de division, détermine la destination des parties tant privatives
que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe
également, sous réserve des dispositions de la présente
loi, les règles relatives à l'administration des parties
communes.
Le règlement de copropriété
ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires
en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination
de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères
ou sa situation.
Article 9
Modifié par Loi 85-1470
31 Décembre 1985 art 12 JORF 1er janvier 1986 .
Chaque copropriétaire
dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit
librement des parties privatives et des parties communes sous la condition
de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
ni à la destination de l'immeuble.
Toutefois, si les circonstances
l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou
la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient
pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires
ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution,
même à l'intérieur de ses parties privatives, des
travaux régulièrement et expressément décidés
par l'assemblée générale en vertu des e, g, h,
et i de l'article 25 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant
un accès aux parties privatives doivent être notifiés
aux copropriétaires au moins huit jours avant le début
de leur réalisation, sauf impératif de sécurité
ou de conservation des biens.
Les copropriétaires
qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des
travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur
de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il
est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une
indemnité.
Cette indemnité, qui
est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est
répartie, s'agissant des travaux décidés dans les
conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25 et par
les articles 26-1 et 30, en proportion de la participation de chacun
au coût des travaux.
Article
10
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 76 JORF 14 décembre 2000.
Les copropriétaires
sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les éléments d'équipement
commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments
présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer
aux charges relatives à la conservation, à l'entretien
et à l'administration des parties communes proportionnellement
aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article
5.
Le règlement de copropriété
fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune
des catégories de charges.
Tout règlement de
copropriété publié à compter du 31 décembre
2002 indique les éléments pris en considération
et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts
de parties communes et la répartition des charges.
Article 10-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 1° JORF 14 décembre
2000.
Par dérogation aux
dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais
nécessaires exposés par le syndicat, à compter
de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée
à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à
ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire
qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat,
voit sa prétention déclarée fondée par le
juge, est dispensé de toute participation à la dépense
commune des frais de procédure, dont la charge est répartie
entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en
décider autrement en considération de l'équité
ou de la situation économique des parties au litige.
Article 11
Sous réserve des dispositions
de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut
être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition
sont décidés par l'assemblée générale
statuant à la majorité exigée par la loi, la modification
de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire
peut être décidée par l'assemblée générale
statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation
séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition
des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée
par le règlement de copropriété, soumise à
l'approbation de l'assemblée générale statuant
à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision
de l'assemblée générale modifiant les bases de
répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas
précédents, tout copropriétaire pourra saisir le
tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet
de faire procéder à la nouvelle répartition rendue
nécessaire.
Article 12
Dans les cinq ans de la publication
du règlement de copropriété au fichier immobilier,
chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision
de la répartition des charges si la part correspondant à
son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant
à celle d'un autre copropriétaire est inférieure
de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges,
à celle qui résulterait d'une répartition conforme
aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée,
le tribunal procède à la nouvelle répartition des
charges.
Cette action peut également
être exercée par le propriétaire d'un lot avant
l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première
mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la
publication du règlement de copropriété au fichier
immobilier.
Article 13
Le règlement de copropriété
et les modifications qui peuvent lui être apportées ne
sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires
qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
Article 14
Modifié par Loi
85-1470 31 Décembre 1985 art 5 JORF 1er janvier 1986.
La collectivité des
copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la
personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir
la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions
de la présente loi. Le règlement de copropriété
doit expressément prévoir cette modalité de gestion.
Il établit, s'il y
a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation
de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable
des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par
le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties
communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Article 14-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 I JORF 14 décembre
2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Pour faire face aux dépenses
courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des
parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat
des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires
appelée à voter le budget prévisionnel est réunie
dans un délai de six mois à compter du dernier jour de
l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires
versent au syndicat des provisions égales au quart du budget
voté. Toutefois, l'assemblée générale peut
fixer des modalités différentes.
La provision est exigible
le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période
fixée par l'assemblée générale.
Article 14-2
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 I JORF 14 décembre
2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Ne sont pas comprises dans
le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont
la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes
à ces dépenses sont exigibles selon les modalités
votées par l'assemblée générale.
Article 14-3
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 I JORF 14 décembre
2000 en vigueur le 1er janvier 2004.
Les comptes du syndicat comprenant
le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice,
la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel
sont établis conformément à des règles comptables
spécifiques fixées par décret. Les comptes sont
présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent
approuvé.
Les charges et les produits
du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés
dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment
de leur règlement ou dès réception par lui des
produits. L'engagement est soldé par le règlement.
Les dispositions des articles
1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme
de la réglementation comptable et adaptation du régime
de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats
de copropriétaires.
Article 15
Le syndicat a qualité
pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même
contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir,
conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de
la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire
peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété
ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
Article 16
Tous actes d'acquisition
ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits
réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières,
à la condition qu'ils aient été décidés
conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont
valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir
lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties
privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère
privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues
à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas
de voix, en assemblée générale, au titre des parties
privatives acquises par lui.
Article 16-1
Créé par
Loi 79-2 2 Janvier 1979 art 2 JORF 3 janvier 1979 en vigueur le 1er
juillet 1979
Les sommes représentant
le prix des parties communes cédées se divisent de plein
droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient
ces parties communes et proportionnellement à la quotité
de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant
à chaque copropriétaire lui est remise directement par
le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté
grevant son lot.
Les présentes dispositions
ne dérogent pas à celles de l'article L 12-3 du code de
l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Article 16-2
Créé par
Loi 96-987 14 Novembre 1996 art 34 I JORF 15 novembre 1996 .
L'expropriation pour cause
d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles
bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la présente
loi est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre
des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers
concernés, ainsi que, lorsqu'elle porte également sur
des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires,
à l'encontre du syndicat.
Lorsque l'expropriation porte
uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires,
elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre
du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires
de droits réels immobiliers.
Lorsque l'expropriation est
poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les
dispositions de l'article 16-1 sont applicables pour la répartition
des indemnités compensatrices.
Chapitre
II : Administration de la copropriété.
Section 1 : Dispositions
générales.
Article 17
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 IV JORF 14 décembre
2000.
Les décisions du syndicat
sont prises en assemblée générale des copropriétaires
; leur exécution est confiée à un syndic placé
éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant
la réunion de la première assemblée générale,
un syndic a été désigné par le règlement
de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette
désignation doit être soumise à la ratification
de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination,
le syndic est désigné par le président du tribunal
de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs
copropriétaires.
Article 17-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 IV JORF 14 décembre
2000.
Dans le cas où l'administration
de la copropriété est confiée à un syndicat
coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire
et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi
parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président
du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire,
dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée
le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le
vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les
mêmes conditions. L'assemblée générale désigne
une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être
des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées
pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de
la forme coopérative du syndicat est décidée à
la majorité de l'article 25 et le cas échéant de
l'article 25-1.
Article
18
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 75 II, art 77 I et art 78 JORF
14 décembre 2000.
Indépendamment des
pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions
de la présente loi ou par une délibération spéciale
de l'assemblée générale, le syndic est chargé,
dans les conditions qui seront éventuellement définies
par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution
des dispositions du règlement de copropriété et
des délibérations de l'assemblée générale
;
- d'administrer l'immeuble,
de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à
son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre
initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires
à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de
tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément
à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget
prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les
soumettre au vote de l'assemblée générale et de
tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée
qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire
à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa
première désignation et au moins tous les trois ans, au
vote de l'assemblée générale la décision
de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux
travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires
dans les trois années à échoir et non encore décidés
par l'assemblée générale. Cette décision
est prise à la majorité mentionnée à l'article
25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire
ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées
sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom
ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale
peut en décider autrement à la majorité de l'article
25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble
est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi
n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice
des activités relatives à certaines opérations
portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic
dont l'activité est soumise à une réglementation
professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance
par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein
droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois
suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés
avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le
syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés
aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état
descriptif de division du règlement de copropriété
ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit
nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à
l'acte ou à la réquisition de publication ;
Seul responsable de sa gestion,
il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale
peut seule autoriser, à la majorité prévue par
l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin
déterminée.
En cas d'empêchement
du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa
part à exercer les droits et actions du syndicat et à
défaut de stipulation du règlement de copropriété,
un administrateur provisoire peut être désigné par
décision de justice.
Article 18-1
Créé par
Loi 85-1470 31 Décembre 1985 art 2 JORF 1er janvier 1986 .
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
Pendant le délai s'écoulant
entre la convocation de l'assemblée générale appelée
à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces
justificatives des charges de copropriété, notamment les
factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs
avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire
ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues
à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic
au moins un jour ouvré, selon des modalités définies
par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider
que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit
le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées
ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil
syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté
son opposition à cette procédure lors de l'assemblée
générale pourra consulter individuellement les pièces
le même jour.
Article 18-2
Créé par
Loi 85-1470 31 Décembre 1985 art 3 JORF 1er janvier 1986 .
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
En cas de changement de syndic,
l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai
d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation
de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement
disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de deux
mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus,
l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds
disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état
des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du
syndicat.
Après mise en demeure
restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné
ou le président du conseil syndical pourra demander au juge,
statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la
remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers
alinéas du présent article ainsi que le versement des
intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure.
Article 19
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
Les créances de toute
nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire
sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties
par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque
peut être inscrite soit après mise en demeure restée
infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit
dès que le copropriétaire invoque les dispositions de
l'article 33 de la présente loi.
Le syndic a qualité
pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat :
il peut valablement en consentir la mainlevée et requérir
la radiation, en cas d'extinction de la dette, sans intervention de
l'assemblée générale.
Le copropriétaire
défaillant peut, même en cas d'instance au principal, sous
condition d'une offre de paiement suffisante ou d'une garantie équivalente,
demander mainlevée totale ou partielle au président du
tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé.
Aucune inscription ou inscription
complémentaire ne peut être requise pour des créances
exigibles depuis plus de cinq ans.
Les créances visées
à l'alinéa 1er bénéficient, en outre, du
privilège prévu par l'article 2102 1° du code civil
en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur tout ce qui garnit
les lieux, sauf si ces derniers font l'objet d'une location non meublée.
Dans ce dernier cas, il est
reporté sur les loyers dus par le locataire.
Article 19-1
Créé par
Loi 94-624 21 Juillet 1994 art 34 III et V, art 35 I JORF 24 juillet
1994 en vigueur le 1er janvier 1995.
L'obligation de participer
aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30 est
garantie par le privilège immobilier spécial prévu
par l'article 2103 du code civil.
Article 19-2
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 2° JORF 14 décembre
2000.
A défaut du versement
à sa date d'exigibilité d'une provision prévue
à l'article 14-1, les autres provisions prévues à
ce même article et non encore échues deviennent immédiatement
exigibles après mise en demeure par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception restée infructueuse pendant
plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première
présentation de la lettre recommandée au domicile de son
destinataire.
Après avoir constaté
le vote du budget prévisionnel par l'assemblée générale
des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme,
le président du tribunal de grande instance statuant comme en
matière de référé peut condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions prévues à
l'article 14-1 et devenues exigibles. L'ordonnance est assortie de l'exécution
provisoire de plein droit.
Lorsque la mesure d'exécution
porte sur une créance à exécution successive du
débiteur du copropriétaire défaillant, notamment
une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette
mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance
du syndicat résultant de l'ordonnance.
Article
20
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 3° JORF 14 décembre
2000.
Lors de la mutation à
titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté
au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant
qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat,
avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic
de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception
dans un délai de quinze jours à compter de la date du
transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai
de quinze jours à compter de la réception de cet avis,
le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire,
opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour
obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort
du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à
peine de nullité, énonce le montant et les causes de la
créance. Les effets de l'opposition sont limités au montant
ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert
amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions
de l'alinéa précédent est inopposable au syndic
ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière
vaut au profit du syndicat mise en uvre du privilège mentionné
à l'article 19-1.
Article
21
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 4° JORF 14 décembre
2000.
Dans tout syndicat de copropriétaires,
un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis
au syndic ou à l'assemblée générale sur
toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté
ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale
des copropriétaires, statuant à la majorité de
l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats
à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue
obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant
des marchés et des contrats à partir duquel une mise en
concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance,
et copie, à sa demande, et après en avoir donné
avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances
ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière
générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre
sur sa demande, communication de tout document intéressant le
syndicat.
Les membres du conseil syndical
sont désignés par l'assemblée générale
parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu
par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi,
les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés
à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant
la location-accession à la propriété immobilière,
leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une
personne morale est nommée en qualité de membre du conseil
syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut
de son représentant légal ou statutaire, par un fondé
de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint,
ses ascendants ou descendants, ses préposés, même
s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs
à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les
dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables
aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit
son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée
générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute
pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la
désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal,
qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai
d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats
coopératifs, l'assemblée générale peut décider
par une délibération spéciale, à la majorité
prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical.
La décision contraire est prise à la majorité des
voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation
par l'assemblée générale à la majorité
requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa
précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires
ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés,
désigner les membres du conseil syndical ; il peut également
constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Article 22
Modifié par Loi
85-1470 31 Décembre 1985 art 6 JORF 1er janvier 1986 rectificatif
JORF 23 janvier 1986 .
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
Le règlement de copropriété
détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs
des assemblées générales, sous réserve des
dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles
24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire
dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède
une quote-part des parties communes supérieure à la moitié,
le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme
des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire
peut déléguer son droit de vote à un mandataire,
que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne
peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois,
un mandataire peut recevoir plus de trois délégations
de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles
de ses mandants n'excède pas 5 p 100 des voix du syndicat. Le
mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations
de vote s'il participe à l'assemblée générale
d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à
un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint,
et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée
ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Article 23
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
Lorsque plusieurs lots sont
attribués à des personnes qui ont constitué une
société propriétaire de ces lots, chaque associé
participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et
y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans
les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit
d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire
du règlement de copropriété, être représentés
par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord,
désigné par le président du tribunal de grande
instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
Article
24
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 7° JORF 14 décembre
2000.
Les décisions de l'assemblée
générale sont prises à la majorité des voix
exprimées des copropriétaires présents ou représentés,
s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
Lorsque le règlement
de copropriété met à la charge de certains copropriétaires
seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble
ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément
d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement
que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions
qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux vote avec un nombre
de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.
Article
25
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 5° et 6° JORF 14 décembre
2000.
Ne sont adoptées qu'à
la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant :
a) Toute délégation
du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à
l'article précédent ;
b) L'autorisation donnée
à certains copropriétaires d'effectuer à leurs
frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur
de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
c) La désignation
ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil
syndical ;
d) Les conditions auxquelles
sont réalisés les actes de disposition sur les parties
communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes,
lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires
telles que celles relatives à l'établissement de cours
communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté
;
e) Les modalités de
réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires
en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
;
f) La modification de la
répartition des charges visées à l'alinéa
1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement
de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
g) A moins qu'ils ne relèvent
de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie
d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment,
le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production
d'eau chaude.
Seuls sont concernés
par la présente disposition les travaux amortissables sur une
période inférieure à dix ans.
La nature de ces travaux,
les modalités de leur amortissement, notamment celles relatives
à la possibilité d'en garantir, contractuellement, la
durée, sont déterminées par décret en Conseil
d'Etat, après avis du comité consultatif de l'utilisation
de l'énergie ;
h) La pose dans les parties
communes de canalisations, de gaines, et la réalisation des ouvrages,
permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec
les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement
définies par les dispositions prises pour l'application de l'article
1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration
de l'habitat ;
i) A moins qu'ils ne relèvent
de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'accessibilité
aux personnes handicapées à mobilité réduite,
sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble
ou ses éléments d'équipement essentiels ;
j) L'installation ou la modification
d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble
raccordé à un réseau câblé, établi
ou autorisé en application de l'article 34 de la loi n° 86-1067
du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication;
k) L'autorisation permanente
accordée à la police ou à la gendarmerie nationale
de pénétrer dans les parties communes;
l) L'installation ou la modification
d'un réseau de distribution d'électricité public
destiné à alimenter en courant électrique les emplacements
de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge
des accumulateurs de véhicules électriques.
m) L'installation de compteurs
d'eau froide divisionnaires.
Article 25-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 5° JORF 14 décembre
2000.
Lorsque l'assemblée
générale des copropriétaires n'a pas décidé
à la majorité prévue à l'article précédent
mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée
peut décider à la majorité prévue à
l'article 24 en procédant immédiatement à un second
vote.
Lorsque le projet n'a pas
recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires,
une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée
dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la
majorité de l'article 24.
Article
26
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 8° JORF 14 décembre
2000.
Sont prises à la majorité
des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition
immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés
à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement
l'établissement, du règlement de copropriété
dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration
des parties communes ;
c) Les travaux comportant
transformation, addition ou amélioration, à l'exception
de ceux visés aux e, g, h, i, j et m de l'article 25.
L'assemblée générale
ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à
un copropriétaire une modification à la destination de
ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles
qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à
l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider
l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire
au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été
approuvés dans les conditions de majorité prévues
au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration
mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de
la majorité des membres du syndicat représentant au moins
les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou
représentés peuvent être décidés par
une nouvelle assemblée générale, convoquée
à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
Article 26-1
Créé par
Loi 85-1470 31 Décembre 1985 art 10 JORF 1er janvier 1986.
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994.
Par dérogation aux
dispositions de l'avant-dernier aliéna de l'article 26, l'assemblée
générale peut décider, à la double majorité
qualifiée prévue au premier alinéa dudit article,
les travaux à effectuer sur les parties communes en vue d'améliorer
la sécurité des personnes et des biens au moyen de dispositifs
de fermeture permettant d'organiser l'accès de l'immeuble.
Article 26-2
Créé par
Loi 85-1470 31 Décembre 1985 art 11 JORF 1er janvier 1986.
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994.
Lorsque l'assemblée
générale a décidé d'installer un dispositif
de fermeture prévu à l'article 26-1, elle détermine
également, aux mêmes conditions de majorité, les
périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice
d'une activité autorisée par le règlement de copropriété.
La fermeture de l'immeuble en dehors de ces périodes ne peut
être décidée qu'à l'unanimité, sauf
si le dispositif de fermeture permet une ouverture à distance.
Article 26-3
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 9° JORF 14 décembre
2000.
Par dérogation aux
dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 26, l'assemblée
générale décide, à la double majorité
qualifiée prévue au premier alinéa dudit article,
les aliénations de parties communes et les travaux à effectuer
sur celles-ci, pour l'application de l'article 25 de la loi n° 96-987
du 14 novembre 1996 relative à la mise en uvre du pacte de relance
pour la ville.
Article 27
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 I JORF 24 juillet 1994 .
Lorsque l'immeuble comporte
plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots
composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis
en assemblée spéciale, décider, aux conditions
de majorité prévues à l'article 25, la constitution
entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet
d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de
ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant
pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement
de copropriété. Cet objet peut être étendu
avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble
des copropriétaires statuant à la majorité prévue
à l'article 24.
Le syndicat secondaire est
doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les
conditions prévues par la présente loi. Il est représenté
au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.
Article 28
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 10° JORF 14 décembre
2000
I - Lorsque l'immeuble comporte
plusieurs bâtiments et que la division de la propriété
du sol est possible :
a) Le propriétaire
d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments
peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du
syndicat initial pour constituer une propriété séparée.
L'assemblée générale statue sur la demande formulée
par ce propriétaire à la majorité des voix de tous
les copropriétaires ;
b) Les propriétaires
dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments
peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant
à la majorité des voix de tous les copropriétaires
composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments
soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs
syndicats séparés. L'assemblée générale
du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous
les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée
spéciale.
II. - Dans les deux cas,
l'assemblée générale du syndicat initial statue
à la même majorité sur les conditions matérielles,
juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale
du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination
de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article
24, aux adaptations du règlement initial de copropriété
et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires
par la division.
Si l'assemblée générale
du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats
pour la création, la gestion et l'entretien des éléments
d'équipements communs qui ne peuvent être divisés,
cette décision est prise à la majorité de l'article
24.
Le règlement de copropriété
du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement
d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat
ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet
que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux
alinéas précédents. Elle emporte la dissolution
du syndicat initial. ;
Article 29
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 16° JORF 14 décembre
2000
Un syndicat de copropriétaires
peut être membre d'une union de syndicats, groupement doté
de la personnalité civile, dont l'objet est d'assurer la création,
la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement
communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun.
Cette union peut recevoir
l'adhésion d'un ou de plusieurs syndicats de copropriétaires,
de sociétés immobilières, de sociétés
d'attribution régies par les articles L 212-1 et suivants du
code de la construction et de l'habitation et de tous autres propriétaires
dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Les statuts de l'union déterminent
les conditions de son fonctionnement sous réserve des dispositions
de la présente loi. Ils ne peuvent interdire à l'un de
ses membres de se retirer de l'union.
L'adhésion à
une union constituée ou à constituer est décidée
par l'assemblée générale de chaque syndicat à
la majorité prévue à l'article 25. Le retrait de
cette union est décidé par l'assemblée générale
de chaque syndicat à la majorité prévue à
l'article 26.
L'assemblée générale
de l'union est constituée par les syndics des syndicats, par
le représentant légal de chaque société
et par les propriétaires qui ont adhéré à
l'union. Les syndics participent à cette assemblée générale
en qualité de mandataire du ou des syndicats qu'ils représentent.
L'exécution des décisions
de l'union est confiée à un président de l'union
désigné par l'assemblée générale
de l'union.
Il est institué un
conseil de l'union chargé d'assister le président et de
contrôler sa gestion. Ce conseil est composé d'un représentant
désigné par chaque membre de l'union.
Section 2 : Dispositions
particulières aux copropriétés en difficulté.
Article
29-1
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 11° et 12° JORF 14
décembre 2000.
Si l'équilibre financier
du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si
le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la
conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande
instance statuant comme en matière de référé
ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire
du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut
être saisi à cette fin que par des copropriétaires
représentant ensemble 15 p 100 au moins des voix du syndicat,
par le syndic ou par le procureur de la République.
Le président du tribunal
de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les
mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement
normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous
les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité
et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale
des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus
aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical
et l'assemblée générale, convoqués et présidés
par l'administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des
autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l'administrateur
provisoire.
La décision désignant
l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission. Le président
du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la
mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin
à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs
copropriétaires, du procureur de la République ou d'office.
Article 29-2
Créé par
Loi 94-624 21 Juillet 1994 art 35 III JORF 24 juillet 1994 .
Le président du tribunal
de grande instance statuant comme en matière de référé
peut, pour les nécessités de l'accomplissement de la mission
confiée à l'administrateur provisoire et à la demande
de celui-ci, suspendre ou interdire, pour une période d'au plus
six mois renouvelable une fois, toute action en justice de la part des
créanciers dont la créance contractuelle a son origine
antérieurement à cette décision et tendant :
- à la condamnation
du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ;
- à la résolution
d'un contrat de fourniture d'eau, de gaz, d'électricité
ou de chaleur pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
La décision de suspension
ou d'interdiction provisoire des poursuites arrête toute voie
d'exécution à l'encontre du syndicat et suspend les délais
impartis à peine de déchéance ou de résolution
des droits.
Article 29-3
Créé par
Loi 94-624 21 Juillet 1994 art 35 III JORF 24 juillet 1994 .
Les actions en justice et
les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites
ou arrêtées dans les conditions prévues à
l'article 29-2 sont poursuivies à l'encontre du syndicat après
mise en cause de l'administrateur provisoire.
Article 29-4
Modifié par Loi
2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 13° JORF 14 décembre
2000.
Sur le rapport de l'administrateur
provisoire précisant les conditions matérielles, juridiques
et financières mentionnées à l'article 28 et consignant
l'avis des copropriétaires, le président du tribunal de
grande instance, statuant comme en matière de référé,
peut prononcer aux conditions qu'il fixe la division si d'autres mesures
ne permettent pas le rétablissement du fonctionnement normal
de la copropriété.
Le président du tribunal
de grande instance statuant comme en matière de référé
désigne, pour chaque syndicat des copropriétaires né
de la division, la personne chargée de convoquer l'assemblée
générale en vue de la désignation d'un syndic.
Article 29-5
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 14° JORF 14 décembre
2000.
L'ordonnance de nomination
de l'administrateur provisoire ainsi que le rapport établi par
celui-ci sont portés à la connaissance des copropriétaires
et du procureur de la République.
Le procureur de la République
informe de cette nomination le préfet et le maire de la commune
du lieu de situation des immeubles concernés. A leur demande,
il leur transmet les conclusions du rapport établi par l'administrateur
provisoire.
Article 29-6
Transféré
par Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 15° JORF 14 décembre
2000.
Les dispositions de la loi
n° 84-148 du 1er mars 1984 relative à la prévention
et au règlement amiable des difficultés des entreprises
et de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement
et à la liquidation judiciaires des entreprises ne sont pas applicables
aux syndicats de copropriétaires.
Anciennement : Loi 2000-1208
13 Décembre 2000 art 29-4
Chapitre
III : Améliorations, additions de locaux privatifs et exercice
du droit de surélévation.
Article 30
L'assemblée générale
des copropriétaires, statuant à la double majorité
prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle
soit conforme à la destination de l'immeuble, décider
toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs
éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments
nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage
commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à
la même majorité, la répartition du coût des
travaux et de la charge des indemnités prévues à
l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront
des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires,
sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour
supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même
majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement,
d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments
transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée
générale refuse l'autorisation prévue à
l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires
peut être autorisé par le tribunal de grande instance à
exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous
travaux d'amélioration visés à l'alinéa
1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles
les autres copropriétaires pourront utiliser les installations
ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver
l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées,
les autres copropriétaires ne pourront être autorisés
à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de
ces installations, évalué à la date où cette
faculté est exercée.
Article 31
Abrogé par Loi 85-1470
31 Décembre 1985 art 12 JORF 1 janvier 1986 .
Article 32
Sous réserve des dispositions
de l'article 34, la décision prise oblige les copropriétaires
à participer, dans les proportions fixées par l'assemblée,
au paiement des travaux, à la charge des indemnités prévues
à l'article 36, ainsi qu'aux dépenses de fonctionnement,
d'administration, d'entretien et de remplacement des parties communes
ou des éléments transformés ou créés.
Article 33
La part du coût des
travaux, des charges financières y afférentes, et des
indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas
donné leur accord à la décision prise peut n'être
payée que par annuités égales au dixième
de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt
en vue de la réalisation des travaux, les charges financières
dues par les copropriétaires payant par annuités sont
égales au taux légal d'intérêt en matière
civile.
Toutefois, les sommes visées
au précédent alinéa deviennent immédiatement
exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé,
même si cette mutation est réalisée par voie d'apport
en société.
Les dispositions qui précèdent
ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par
le respect d'obligations légales ou réglementaires.
Article 34
La décision prévue
à l'article 30 n'est pas opposable au copropriétaire opposant
qui a, dans le délai prévu à l'article 42, alinéa
2, saisi le tribunal de grande instance en vue de faire reconnaître
que l'amélioration décidée présente un caractère
somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques
et à la destination de l'immeuble.
Article 35
La surélévation
ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux
locaux à usage privatif ne peut être réalisée
par les soins du syndicat que si la décision en est prise à
l'unanimité de ses membres.
La décision d'aliéner
aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment
existant exige, outre la majorité prévue à l'article
26, l'accord des copropriétaires de l'étage supérieur
du bâtiment à surélever, et, si l'immeuble comprend
plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée
spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment
à surélever, statuant à la majorité indiquée
ci-dessus.
Si le règlement de
copropriété stipule une majorité supérieure
pour prendre la décision prévue à l'alinéa
précédent cette clause ne peut être modifiée
qu'à cette même majorité.
Article 36
Modifié par Loi
85-1470 31 Décembre 1985 art 13 JORF 1er janvier 1986 .
Les copropriétaires
qui subissent, par suite de l'exécution des travaux de surélévation
prévus à l'article 35, un préjudice répondant
aux conditions fixées à l'article 9 ont droit à
une indemnité. Celle-ci, qui est à la charge de l'ensemble
des copropriétaires, est répartie selon la proportion
initiale des droits de chacun dans les parties communes.
Article 37
Toute convention par laquelle
un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice de l'un
des droits accessoires visés à l'article 3 autre que le
droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n'a pas été
exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.
Si la convention est antérieure
à la promulgation de la présente loi, le délai
de dix ans court de ladite promulgation.
Avant l'expiration de ce
délai, le syndicat peut, statuant à la majorité
prévue à l'article 25, s'opposer à l'exercice de
ce droit, sauf à en indemniser le titulaire dans le cas où
ce dernier justifie que la réserve du droit comportait une contrepartie
à sa charge.
Toute convention postérieure
à la promulgation de la présente loi, et comportant réserve
de l'un des droits visés ci-dessus, doit indiquer, à peine
de nullité, l'importance et la consistance des locaux à
construire et les modifications que leur exécution entraînerait
dans les droits et charges des copropriétaires.
Chapitre
IV : Reconstruction.
Article 38
En cas de destruction totale
ou partielle, l'assemblée générale des copropriétaires
dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider
à la majorité des voix de ces copropriétaires,
la reconstruction de ce bâtiment ou la remise en état de
la partie endommagée. Dans le cas où la destruction affecte
moins de la moitié du bâtiment, la remise en état
est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés
la demande. Les copropriétaires qui participent à l'entretien
des bâtiments ayant subi les dommages sont tenus de participer
dans les mêmes proportions et suivant les mêmes règles
aux dépenses des travaux.
Article 39
En cas d'amélioration
ou d'addition par rapport à l'état antérieur au
sinistre, les dispositions du chapitre III sont applicables.
Article 40
Les indemnités représentatives
de l'immeuble détruit sont, sous réserve des droits des
créanciers inscrits, affectées par priorité à
la reconstruction.
Article 41
Si la décision est
prise, dans les conditions prévues à l'article 38 ci-dessus,
de ne pas remettre en état le bâtiment sinistré,
il est procédé à la liquidation des droits dans
la copropriété et à l'indemnisation de ceux des
copropriétaires dont le lot n'est pas reconstitué.
Chapitre
V : Dispositions d'ordre général.
Article 42
Modifié par Loi
94-624 21 Juillet 1994 art 35 IV JORF 24 juillet 1994.
Sans préjudice de
l'application des textes spéciaux fixant des délais plus
courts, les actions personnelles nées de l'application de la
présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire
et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour
objet de contester les décisions des assemblées générales
doivent, à peine de déchéance, être introduites
par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans
un délai de deux mois à compter de la notification desdites
décisions qui leur est faite à la diligence du syndic,
dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée
générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par
le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale
en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration
du délai mentionné à la première phrase
du présent alinéa.
En cas de modification par
l'assemblée générale des bases de répartition
des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue
par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par
un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus,
d'une contestation relative à cette modification, pourra, si
l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle
répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions
votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile
dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code
de procédure civile, celui qui agit en justice de matière
dilatoire ou abusive est de 1 000 F à 20 000 F lorsque cette
action a pour objet de contester une décision d'une assemblée
générale concernant les travaux mentionnés au c
de l'article 26 .
Article 43
Modifié par Loi
85-1470 31 Décembre 1985 art 15 JORF 1er janvier 1986 .
Modifié par Loi
96-1107 18 Décembre 1996 art 1 II JORF 19 décembre 1996
en vigueur le 19 juin 1997
Toutes clauses contraires
aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret
prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent
article, répute non écrite une clause relative à
la répartition des charges, il procède à leur nouvelle
répartition.
Article 44
Les associations syndicales
existantes sont autorisées à se transformer en unions
de syndicats coopératifs définies à l'article 29
ci-dessus sans que cette opération entraîne création
d'une nouvelle personne morale.
Article 45
Pour les copropriétés
antérieures à la date d'entrée en vigueur de la
présente loi, l'action en revision de la répartition des
charges prévue à l'article 12 ci-dessus est ouverte pendant
un délai de deux ans à compter de l'entrée en vigueur
de la présente loi.
Article 45-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 79 I JORF 14 décembre
2000 en vigueur le 1er juin 2001.
Tout candidat à l'acquisition
d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire
d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat
réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à
sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble
établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic
technique établi dans les conditions de l'article L 111-6-2 du
code de la construction et de l'habitation.
Article 46
Abrogé par Loi 66-1006
28 Décembre 1966 art 1 JORF 29 décembre 1966 .
Article 46
Créé par
Loi 96-1107 18 Décembre 1996 art 1 I JORF 19 décembre
1996 en vigueur le 19 juin 1997.
Toute promesse unilatérale
de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la
partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité
de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence
de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie
par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article
47.
Les dispositions du premier
alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,
emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une
superficie inférieure à un seuil fixé par le décret
en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire
en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat
ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus
tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique
constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie
de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne
la déchéance du droit à engager ou à poursuivre
une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé,
fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure
à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure
ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure
de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte,
le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une
diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du
prix doit être intentée par l'acquéreur dans un
délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant
la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
Article 46-1
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 80 JORF 14 décembre
2000.
Le diagnostic technique préalable
à la mise en copropriété d'un immeuble construit
depuis plus de quinze ans prévu à l'article L 111-6-2
du code de la construction et de l'habitation est porté à
la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première
vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation
réalisée dans un délai de trois ans à compter
de la date du diagnostic.
Article 47
Un décret fixera dans
le délai de six mois suivant la promulgation de la loi les conditions
de son application.
La présente loi est
applicable dans les territoires d'outre-mer. Des décrets préciseront
les modalités de son application dans ces territoires.
Article 48
Le chapitre II de la loi
du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété
des immeubles divisés par appartement est abrogé. L'article
664 du code civil demeure abrogé.
Article 49
Créé par
Loi 2000-1208 13 Décembre 2000 art 81 17° JORF 14 décembre
2000.
Dans les cinq ans suivant
la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
relative à la solidarité et au renouvellement urbains,
l'assemblée générale décide, à la
majorité prévue à l'article 24, les adaptations
du règlement de copropriété rendues nécessaires
par les modifications législatives depuis son établissement.
La publication de ces modifications du règlement de copropriété
sera effectuée au droit fixe.